처음 상담을 청했을 때 의뢰인이 가장 걱정한 것은 1억 6천만원의 임대차보증금을 끝내 돌려받지 못하는 상황이었습니다. 임대차 기간이 끝났는데도 임대인이 별다른 이유 없이 반환을 거부하고 있었기 때문입니다.

사정은 이러했습니다. 의뢰인은 미준공·미등기 상태였던 오피스텔을 임차하기 위해 임대인과 가계약을 맺고 보증금 1억 6천만원을 지급했습니다. 이후 정식 계약과 갱신 계약을 거쳐 임대차 기간이 만료되었습니다.

다툼의 중심은 동시이행 관계였습니다. 기간이 끝나면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무는 서로 맞물립니다. 그래서 의뢰인이 임차권등기명령을 통해 목적물 반환의무의 이행 제공을 마쳤는지, 그 결과 임대인이 동시이행 항변권을 내세울 수 없는 상태인지가 쟁점이었습니다.

담당 변호사는 먼저 계약이 어떻게 체결되었는지 되짚었습니다. 가계약부터 정식 계약, 갱신 계약에 이르는 경위와 보증금 지급 내역을 계약서와 입금 자료로 정리해 법원에 제출했습니다. 보증금을 냈다는 사실과 계약이 기간 만료로 끝났다는 사실을 객관적인 자료로 받쳐 두기 위한 작업이었습니다.

다음으로 임대인의 동시이행 항변을 미리 막는 데 힘을 쏟았습니다. 주택임차권등기명령을 신청해 인용 결정을 받았고, 이를 근거로 임차목적물 반환의무에 대한 이행 또는 이행의 제공이 이미 마쳐졌음을 입증했습니다. 임대인이 동시이행을 이유로 반환을 미룰 수 없는 법적 상태를 만든 것입니다.

소송에서는 임대차계약이 적법하게 종료되었다는 사실관계를 차례대로 소명했습니다. 보증금 지급 사실과 계약 종료 사실, 임차권등기명령 인용이라는 세 축을 함께 제시하는 방식이었습니다.

법원은 의뢰인의 청구를 전부 인용했습니다. 피고는 의뢰인에게 임대차보증금 160,000,000원과 이에 대한 지연손해금(연 12%)을 지급하라는 판결이 선고되었습니다. 청구한 금액이 그대로 인정된 결과입니다.

가집행 선고도 함께 받았습니다. 판결이 확정되기를 기다리지 않고도 집행을 준비할 수 있게 되어, 보증금을 보다 빨리 회수할 길이 열렸습니다. 이 사건은 반환을 요구하는 데서 멈추지 않고 임차권등기명령 같은 절차를 소송과 함께 활용한 점이 의미 있었습니다.

동탄, 화성, 오산에서 임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 소송으로 이어질 경우 이 지역 사건은 수원지방법원에서 진행됩니다. 반환 요구가 받아들여지지 않는다면 계약서, 입금 내역, 계약 종료를 보여 주는 자료부터 갖추어 두시기 바랍니다. 이사 시기와 임차권등기명령 신청 시점은 보증금 회수에 영향을 줄 수 있으므로, 움직이기 전에 먼저 상담을 받아 보는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차권등기명령은 왜 필요한가요?

A. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 임차인이 이사를 하더라도 기존에 갖춘 대항력과 우선변제권을 유지하도록 돕는 절차입니다. 또 소송에서 임차인이 목적물 반환의무의 이행을 제공했다는 점을 보여 주는 데에도 쓰일 수 있습니다. 다만 건물의 용도 등에 따라 적용 여부가 달라질 수 있어 사안별 확인이 필요합니다.

Q. 동시이행 항변권이란 무엇인가요?

A. 임대차가 끝나면 임대인의 보증금 반환과 임차인의 목적물 반환이 서로 맞물려 있어, 한쪽이 이행을 제공하지 않으면 상대방이 자기 의무의 이행을 거절할 수 있다는 권리입니다. 그래서 임차인이 자신의 의무를 이행하거나 이행을 제공했음을 갖추는 것이 중요합니다.

Q. 판결을 받으면 바로 보증금을 돌려받을 수 있나요?

A. 판결에 가집행 선고가 붙으면 확정 전에도 강제집행을 준비할 수 있습니다. 다만 상대방의 재산 상황에 따라 실제 회수 시기와 범위는 달라질 수 있습니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 동탄지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.