상담을 청하셨을 때 의뢰인이 가장 마음에 두신 것은 계약이 끝났는데도 돌아오지 않는 보증금 1억 2천만 원이었습니다. 의뢰인은 임대차 기간을 정하고 보증금을 지급한 뒤 거주하셨습니다. 계약 기간이 끝나기 전에는 임대인에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 분명히 알리셨습니다.

그런데 기간이 지나도 임대인인 상대방은 보증금을 내주지 않았습니다. 관리비, 원상회복비용, 퇴실청소비 등을 공제해야 한다는 이유였습니다. 의뢰인은 부동산을 인도하는 것과 맞바꾸어 보증금을 돌려받기 위해 소송을 제기하게 되셨습니다.

다툼은 크게 두 갈래였습니다. 하나는 임대차 계약이 적법하게 종료되었는지였습니다. 다른 하나는 상대방이 내세운 관리비, 원상회복비용, 퇴실청소비 공제가 정당한지였습니다.

담당 변호사는 계약이 끝났는지부터 다루었습니다. 계약서와 통보 내역 등 객관적 자료를 제출해, 의뢰인이 기간 만료 전에 갱신거절 의사를 알렸다는 사실을 보여 주었습니다. 이를 바탕으로 이 사건 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었다는 점을 법원에 설명했습니다.

공제 주장은 항목별로 나누어 대응했습니다. 관리비에 대해서는 변론 종결 시점을 기준으로 미납된 관리비가 없다는 사실을 확인시켜, 공제 주장이 성립할 수 없음을 밝혔습니다.

원상회복비용은 상대방이 구체적인 근거를 내놓지 않은 부분이었습니다. 담당 변호사는 비용이 실제로 발생할지조차 불확실한 항목을 미리 보증금에서 뺄 수는 없다고 주장했습니다. 상대방의 구체적인 주장과 증명이 없다는 점도 짚었습니다. 이렇게 해서 공제 대상은 계약서에 명시된 퇴실청소비 10만 원으로 좁혀졌습니다.

법원은 임대차 계약이 갱신거절 통보로 적법하게 종료되었다고 판단했습니다. 그리고 상대방에게 부동산 인도와 동시에 보증금 1억 2천만 원 중 퇴실청소비 10만 원만 공제한 119,900,000원을 지급하라고 판결했습니다. 관리비와 원상회복비용 공제 주장은 모두 받아들여지지 않았습니다.

의뢰인은 보증금의 99.9% 이상을 돌려받을 수 있게 되었습니다. 결과는 일부승소였지만, 공제 항목 가운데 계약서에 근거가 있는 금액만 인정된 셈입니다.

임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 고민하신다면, 이 지역 사건은 보통 수원지방법원에서 진행됩니다. 소송을 준비하신다면 계약서, 갱신거절을 알린 내역, 관리비 정산 자료를 먼저 모아 두시는 것이 좋습니다. 임대인이 공제를 주장하더라도 그 근거가 구체적인지는 따로 따져 볼 문제입니다. 자료를 가지고 상담을 받으시면 어떤 공제 주장이 문제 될 수 있는지 미리 가늠해 보실 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

A. 먼저 계약 종료와 반환 요구 사실을 계약서, 문자, 내용증명 등으로 남겨 두시는 것이 좋습니다. 그래도 반환되지 않으면 보증금 반환 소송을 제기할 수 있습니다. 이때 부동산 인도와 보증금 반환이 동시에 이행되어야 하는 관계로 다루어지는 경우가 많습니다.

Q. 임대인이 관리비나 원상회복비용을 보증금에서 공제한다고 하면 모두 인정되나요?

A. 공제는 실제로 발생했거나 계약서 등에 근거가 있는 항목에 한해 인정될 수 있습니다. 관리비는 미납액이 있는지, 원상회복비용은 어떤 비용이 실제로 드는지를 임대인 쪽에서 구체적으로 밝혀야 다툼이 됩니다. 결론은 사건마다 다르므로 개별 자료를 확인해야 합니다.

Q. 보증금 반환소송에서 어떤 자료를 준비하면 좋나요?

A. 임대차계약서, 갱신거절이나 계약 종료 의사를 전달한 내역, 관리비 납부 내역이 기본입니다. 퇴실 당시 집 상태를 보여 주는 자료도 도움이 될 수 있습니다. 자료가 많을수록 공제 주장에 대응하기 쉬워집니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 동탄지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.