상담 자리에서 의뢰인이 가장 걱정한 것은 이미 전액 낸 보증금 1억원을 돌려받을 수 있느냐는 점이었습니다. 계약 기간 중에 집의 소유권이 신탁을 원인으로 새 소유자에게 넘어갔고, 계약이 끝난 뒤에도 보증금은 돌아오지 않았기 때문입니다.

의뢰인은 전 소유자와 임대차계약을 맺고 보증금 1억원을 전액 지급한 뒤 입주했습니다. 전입신고와 확정일자도 마친 상태였습니다. 계약 만료 전에는 갱신을 거절한다는 뜻도 밝혔습니다.

다툼이 될 부분은 두 가지였습니다. 하나는 신탁으로 소유권을 넘겨받은 수탁자가 주택임대차보호법상 임대인 지위를 이어받아 보증금 반환의무를 지는지입니다. 다른 하나는 임차인이 아직 집을 인도하지 않은 상태에서 지연손해금까지 청구할 수 있는지입니다.

담당 변호사는 부동산등기사항전부증명서를 먼저 확보했습니다. 상대방이 신탁을 원인으로 소유권을 이전받은 수탁자임을 확인하고, 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 전 소유자의 임대인 지위를 포괄적으로 승계했다는 점을 분명히 했습니다.

이어서 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록표 등본을 정리했습니다. 보증금 전액을 지급했고 대항력과 우선변제권을 적법하게 갖추었다는 사실을 객관적 자료로 보여 주기 위해서였습니다. 계약이 끝났다는 점은 만료 전에 보낸 문자, 통화, 내용증명으로 갱신 거절 의사를 알린 사실을 근거로 소명했습니다.

청구의 범위는 의뢰인이 목적물을 아직 인도하지 않았다는 점을 고려해 정했습니다. 동시이행 관계에서는 채무자의 이행지체가 성립하지 않는다는 법리를 검토한 끝에, 지연손해금 청구는 넣지 않았습니다. 법리상 흠이 생길 수 있는 부분을 미리 덜어내어 지급명령이 받아들여질 가능성을 높인 판단이었습니다.

법원은 상대방에게 임대차보증금 1억원과 독촉절차비용 전액을 지급하라는 지급명령을 발령했습니다. 상대방이 이의신청을 하지 않아 지급명령은 그대로 확정됐습니다. 의뢰인은 별도의 본안소송 없이 강제집행이 가능한 집행권원을 신속하게 확보했습니다.

이 사건은 신탁을 원인으로 소유권이 넘어간 부동산이라도 임차인이 새 소유자인 수탁자에게 보증금 반환을 청구할 수 있다는 점을 보여 줍니다. 다만 목적물을 인도하기 전에는 지연손해금 청구에 제한이 있을 수 있으므로 청구 내용을 신중하게 구성할 필요가 있습니다.

동탄, 화성, 오산에서 임대차보증금 반환 문제를 겪고 계신다면, 이 지역 사건은 수원지방법원에서 진행됩니다. 집의 소유자가 중간에 바뀌었다면 먼저 등기사항전부증명서로 현재 소유자가 누구인지, 신탁이 설정되어 있는지 확인해 보시기 바랍니다. 계약서, 보증금 이체 내역, 주민등록 자료, 갱신 거절을 알린 자료를 한곳에 모아 두면 청구 방식을 정할 때 도움이 됩니다. 어떤 절차가 맞는지는 사정마다 다르므로 일찍 전문가와 상의해 보시는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q. 집이 신탁되어 소유자가 바뀌면 보증금은 누구에게 청구하나요?

A. 임차인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖추었다면 새 소유자가 임대인 지위를 이어받는 것이 원칙입니다. 신탁으로 소유권을 넘겨받은 수탁자에게 청구하는 방법을 검토할 수 있습니다. 구체적인 상대방은 등기사항전부증명서와 계약 내용을 확인해 정해야 합니다.

Q. 지급명령은 어떤 경우에 확정되나요?

A. 지급명령을 송달받은 상대방이 정해진 기간 안에 이의신청을 하지 않으면 확정되어 집행권원이 됩니다. 이의신청이 있으면 통상의 소송 절차로 넘어갑니다. 따라서 상대방이 다툴 가능성이 큰 사안인지 미리 따져 보는 것이 좋습니다.

Q. 집을 아직 비워 주지 않았다면 지연손해금도 청구할 수 있나요?

A. 보증금 반환과 목적물 인도는 동시이행 관계에 있어서, 인도 전에는 지연손해금 청구가 제한될 수 있습니다. 구체적으로 어떤 범위까지 가능한지는 인도 시기와 계약 종료 경위에 따라 달라집니다. 청구취지를 정하기 전에 확인해 보시기 바랍니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 동탄지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.