의뢰인이 처음 상담에서 가장 걱정한 것은 오랜 시간 토지를 쓰고 있는 사람이 있고, 그 사람 명의로 등기까지 되어 있다는 점이었습니다. 시효취득이 인정되면 소유권을 되찾기 어려울 수 있었기 때문입니다.

의뢰인은 선친에게서 토지를 상속받은 원고였습니다. 그런데 선친의 동생인 피고가 선친 사망 이후의 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐 둔 사실을 알게 되었습니다. 피고는 오랜 기간 해당 토지를 점유해 온 상태였습니다.

의뢰인은 소유권말소등기 청구 소송을 맡기셨습니다. 핵심 쟁점은 두 가지였습니다. 선친 사망 이후의 매매를 원인으로 한 등기가 원인무효인지, 그리고 피고가 내세운 등기부취득시효와 점유취득시효가 인정되는지입니다.

담당 변호사는 먼저 등기원인에 주목했습니다. 매매계약이 선친이 사망한 뒤에 작성된 것이라면 그 등기에는 등기의 추정력이 인정되지 않는다는 법리를 제시했습니다. 이에 따라 등기가 유효하다는 점을 입증할 책임이 피고 측에 있음을 분명히 했습니다.

환지된 토지도 다툼의 대상이었습니다. 구 농촌근대화촉진법에 의한 환지등기에는 특별조치법에 따른 등기와 같은 강한 추정력이 인정되지 않는다는 점을 밝혔습니다. 이로써 환지된 토지 역시 종전 소유자인 선친의 상속인, 곧 의뢰인의 소유임을 뒷받침했습니다.

시효 주장에는 점유의 성격으로 맞섰습니다. 피고가 무단점유 사실을 잘 알면서 점유를 시작했다는 정황을 입증했습니다. 그 결과 등기부취득시효에서 요구되는 무과실과 점유취득시효에서의 자주점유 추정이 모두 깨졌습니다.

법원은 토지 중 농지(환지 전 답)에 관한 피고 명의의 소유권이전등기가 원인무효라고 판단했습니다. 말소등기절차 이행과 함께 근저당권자의 승낙 의사표시도 명했습니다.

다만 특별조치법에 따라 등기된 대지 부분은 추정력이 번복되지 않아 그 청구는 기각되었습니다. 그럼에도 분쟁의 핵심이었던 토지의 소유권을 회복했다는 점에서 의미 있는 결과였습니다.

이 사건은 오래된 점유나 등기가 있다고 해서 곧바로 소유권을 포기할 일은 아니라는 점을 보여줍니다. 등기원인이 적법한지, 점유자가 어떤 인식으로 점유했는지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

상속받은 토지에 다른 사람 명의의 등기가 있는 것을 알게 되셨다면, 먼저 등기부와 등기가 마쳐진 경위를 확인해 보시는 것이 좋습니다. 동탄, 화성, 오산에서 이런 소유권 분쟁이 생기면 통상 수원지방법원에서 소송이 진행됩니다. 등기원인이 이루어진 시점과 점유자가 점유를 시작할 때의 인식에 따라 쟁점이 달라지므로, 관련 자료를 갖춰 구체적으로 검토받아 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 다른 사람 명의로 등기가 되어 있으면 소유권을 되찾을 수 없나요?

A. 등기가 있다고 해서 소유권이 확정되는 것은 아닙니다. 등기원인이 무효라면 말소를 청구할 수 있습니다. 다만 등기의 추정력이 인정되는 경우에는 이를 뒤집을 증거가 필요합니다.

Q. 오랫동안 점유한 사람이 있으면 시효취득이 인정되나요?

A. 점유 기간만으로 인정되는 것은 아닙니다. 등기부취득시효에서는 점유자에게 과실이 없어야 하고, 점유취득시효에서는 소유의 의사로 점유한 것으로 인정되어야 합니다. 점유를 시작할 때 자기에게 권리가 없음을 알았는지 같은 사정이 판단에 영향을 줍니다.

Q. 소유권말소등기 소송에서는 누가 입증해야 하나요?

A. 원칙적으로 등기에는 적법하다는 추정력이 있어, 이를 다투는 쪽이 무효 사유를 밝혀야 합니다. 다만 등기원인에 문제가 있어 추정력이 인정되지 않는 경우에는 등기가 유효하다고 주장하는 쪽이 입증해야 할 수 있습니다. 사안마다 달라지므로 등기 경위를 살펴보는 것이 먼저입니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 동탄지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.