처음 상담을 청한 의뢰인에게 가장 큰 걱정은 정당하게 사들인 아파트의 권리가 흔들릴 수 있다는 점이었습니다. 의뢰인은 공인중개사를 통해 정상적인 절차로 아파트를 매수했을 뿐인데, 채권자로부터 소송을 당하는 처지가 되었습니다.

소송의 배경은 이러했습니다. 전 소유자인 매도인과 그의 전 남편 사이의 재산분할 과정에서 이루어진 거래가 사해행위에 해당한다는 것이 채권자의 주장이었습니다. 의뢰인은 매도인과 아무런 인적 관계가 없었고, 매도인 전 남편의 채무 상태도 알지 못했습니다. 매매는 시세에 맞는 정상 가격으로 이루어졌습니다. 그런데도 원고는 피고들이 모두 사해의사를 공유한 것으로 추정된다며 의뢰인에게도 연대책임을 물으려 했습니다.

다툼의 핵심은 두 가지였습니다. 하나는 전 배우자 간 재산분할이 사해행위에 해당하는지였고, 다른 하나는 그 재산을 넘겨받은 의뢰인이 사해행위임을 알지 못한 선의의 전득자로 인정되는지였습니다.

담당 변호사는 의뢰인이 부동산을 매수하게 된 경위부터 꼼꼼히 확인했습니다. 계약이 공인중개사를 통한 정상적인 절차로 체결되었다는 점을 객관적인 자료로 입증하는 데서 출발했습니다.

그다음 등기부등본을 근거로 삼았습니다. 압류, 가압류, 가처분처럼 매도인 전 남편의 재정 악화를 짐작하게 하는 기입등기가 하나도 없었다는 점을 제시했습니다. 의뢰인이 거래 상대방의 채무초과 상태를 알 수 없었다는 주장을 뒷받침하기 위해서였습니다. 매매계약 특약사항도 강조했습니다. 잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하고, 권리제한등기가 생기면 계약을 무효로 한다는 내용이었습니다. 거래의 안전을 충분히 확보하려 했다는 사정을 보여 주는 대목이었습니다.

마지막으로 대금 문제를 짚었습니다. 매매대금이 전액 지급되었고 시세보다 현저히 낮지 않았다는 자료를 내어, 저가 매수로 부당한 이익을 취하려 한 것이 아님을 소명했습니다. 변호 활동에서 내세운 사정은 다음과 같습니다.

• 공인중개사를 통한 정상적인 절차로 계약을 체결한 점
• 등기부등본에 재정 악화를 추론할 만한 기입등기가 없었던 점
• 근저당권 말소 및 권리제한등기 발생 시 무효로 하는 특약을 둔 점
• 매매대금을 전액 지급했고 금액이 시세에 부합한 점
• 매도인의 전 남편과 인적 관계가 없어 재산 상태를 알 수 없었던 점

법원은 전 배우자 간 재산분할이 상당한 정도를 벗어난 과대한 것이라고 보아, 88,034,000원 한도 내에서 취소하고 가액배상을 명했습니다. 다만 의뢰인은 선의의 전득자로 인정되어, 의뢰인에 대한 청구는 전부 기각되었습니다. 의뢰인은 정당하게 매수한 부동산에 대한 권리를 지킬 수 있었습니다.

매도인의 과거 거래관계 때문에 뒤늦게 사해행위취소소송에 휘말릴 수 있습니다. 이때는 거래 당시 어떤 절차를 밟았고 그것을 객관적 자료로 얼마나 갖추고 있는지가 결과를 가를 수 있습니다. 비슷한 상황이라면 계약 체결 경위와 관련 자료를 정리해 일찍 법률 전문가와 상의해 보시기 바랍니다.

동탄, 화성, 오산에서 부동산을 사들인 뒤 매도인의 과거 채무 문제로 사해행위취소소송을 당했다면, 이 지역 사건은 수원지방법원에서 진행됩니다. 소장을 받으면 답변서 제출 기한이 정해져 있으므로 서류를 받은 직후부터 대응 방향을 살펴야 합니다. 계약서, 특약사항, 대금 지급 내역, 등기부등본, 중개 경위를 알 수 있는 자료를 미리 모아 두면 상담이 한결 구체적으로 이루어집니다.

자주 묻는 질문

Q. 사해행위취소소송에서 전득자는 어떤 경우 보호받을 수 있나요?

A. 전득자가 전득 당시 사해행위임을 알지 못했다면 선의로 인정되어 취소와 원상회복 청구를 피할 수 있습니다. 선의 여부는 거래 경위, 대금 수준, 등기부상 권리관계 등 여러 사정을 종합해 판단합니다. 구체적인 결과는 사건마다 달라집니다.

Q. 등기부등본에 아무 기재가 없었다면 선의가 자동으로 인정되나요?

A. 자동으로 인정되지는 않습니다. 등기부상 기재 여부는 중요한 사정이지만 하나의 판단 요소일 뿐입니다. 대금의 적정성, 계약 과정, 매도인과의 관계 등을 함께 자료로 정리해 두는 것이 좋습니다.

Q. 소장을 받았을 때 가장 먼저 무엇을 해야 하나요?

A. 소장에 적힌 답변서 제출 기한부터 확인해야 합니다. 기한을 넘기면 불리해질 수 있기 때문입니다. 계약서와 대금 지급 자료, 중개 과정을 보여 주는 자료를 모아 법률 전문가와 대응 방향을 상의하시기 바랍니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 동탄지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.