상담을 청한 의뢰인이 가장 먼저 걱정한 것은, 계약서에 적어 준 금액 때문에 보증금을 끝내 돌려받지 못하게 되는 일이었습니다. 의뢰인은 민간임대주택에 살면서 임대인과 재계약을 맺었습니다. 그 과정에서 임대인의 부탁으로, 실제로 지급하지 않은 금액이 늘어난 것처럼 계약서를 써 준 적이 있었습니다.

임대차 기간이 끝나 갱신거절 의사를 밝히고 보증금 반환을 요구했지만, 임대인은 새 임차인을 구하지 못했다는 이유로 돌려주지 않았습니다. 의뢰인은 주택임차권등기를 마친 뒤 임대보증금을 보증한 기관에 보증채무 이행을 청구했습니다. 그러나 보증기관은 임대차계약서가 실제 내용과 다르게 작성되었다며 지급을 거절했습니다.

다툼의 중심에는 두 가지 물음이 있었습니다. 임대인이 다음 임차인에게서 증액된 보증금을 받으려고 계약서에 금액을 올려 적게 한 일이 보증기관의 면책 사유인 '사기 또는 허위 임대차계약 체결'에 해당하는가. 그리고 임차인인 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 있는가. 결국 보증금은 돌려받지 못한 채 소송으로 이어졌습니다.

담당 변호사는 사실관계를 바로잡는 일부터 했습니다. 의뢰인은 보증약정의 당사자가 아니고, 계약서에 증액을 기재해 준 일로 부정한 이익을 얻은 바도 없다는 점을 정리해 법원에 제출했습니다.

다음으로 의뢰인이 처음부터 실제 보증금을 밝혀 왔다는 점을 서류로 보였습니다. 임차권등기명령을 신청하는 단계에서 낸 보정서에는 실제 보증금이 325,000,000원이 아니라 320,000,000원이라고 적혀 있었습니다. 보증채무 이행을 청구할 때도 증액분을 뺀 금액만 청구했습니다. 이 서류들로 의뢰인의 주장이 일관되었음을 소명했습니다.

약관 문제도 함께 다투었습니다. 공정거래위원회는 보증기관의 기존 면책 조항이 임차인에게 부당하게 불리하다고 보아 시정권고를 했고, 보증기관은 이에 따라 약관을 개정했습니다. 민간임대주택법 부칙도 개정 규정이 기존 보증계약에 소급 적용된다고 밝히고 있습니다. 담당 변호사는 이 점을 근거로 개정 조항이 이 사건에도 적용되어야 한다고 주장했습니다.

법원은 의뢰인에게 '책임 있는 사유'가 인정되지 않는다고 판단하고 보증기관의 면책 주장을 모두 받아들이지 않았습니다. 임대인에게는 미지급 임대차보증금 315,000,000원 전액의 지급을 명했습니다. 보증기관에도 같은 금액을 임대인과 공동하여 지급하라고 판결했고, 결과는 전부 승소였습니다.

의뢰인은 보증금 전액을 회수할 법적 근거를 확보했습니다. 계약서 내용과 실제 지급 내역이 다르게 작성된 경험이 있더라도, 본인에게 부정한 이익 취득이나 귀책사유가 없다면 보증금을 돌려받을 권리가 쉽게 박탈되지 않는다는 점이 확인된 사건입니다.

동탄, 화성, 오산에서 전세보증금을 돌려받지 못해 고민 중이시라면, 이 지역 사건은 수원지방법원에서 진행됩니다. 보증기관이 지급을 거절하는 경우에는 거절 사유가 무엇인지, 그 사유가 약관에 어떻게 규정되어 있는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 계약서와 실제 지급 내역, 등기와 청구 과정에서 제출한 서류를 빠짐없이 모아 두면 이후 대응에 도움이 됩니다. 사정마다 판단이 달라질 수 있으니 자료를 들고 상담을 받아 보시기를 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대인 부탁으로 계약서에 실제와 다른 금액을 적어 줬다면 보증기관에서 보증금을 받을 수 없나요?

A. 보증기관은 약관상 면책 사유를 들어 지급을 거절할 수 있지만, 그것만으로 곧바로 면책이 인정되는 것은 아닙니다. 임차인에게 부정한 이익이 있었는지, 책임 있는 사유가 있는지 등을 구체적인 사정에 따라 따져 봅니다. 다만 결과는 사건마다 다르므로 개별 검토가 필요합니다.

Q. 보증기관이 보증채무 이행을 거절하면 어떻게 대응해야 하나요?

A. 우선 거절 사유를 서면 등으로 확인하고, 계약서와 보증서, 임차권등기 및 청구 관련 서류, 실제 지급을 보여 주는 자료를 정리해 두어야 합니다. 이를 바탕으로 임대인과 보증기관을 상대로 한 소송을 검토할 수 있습니다.

Q. 임차권등기명령은 어떤 경우에 신청하나요?

A. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 할 때 신청하는 제도입니다. 등기가 되면 이사를 하더라도 기존에 갖춘 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 이후 보증금 반환을 위한 절차를 이어 갈 수 있습니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 동탄지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.