의뢰인이 처음 상담에서 가장 무겁게 꺼낸 문제는 경매 배당을 받고도 채워지지 않은 보증금이었습니다. 의뢰인은 직원 숙소로 쓰려고 임대인과 아파트 2세대의 전세계약을 맺고 보증금을 전액 지급했습니다. 계약 기간이 끝나 반환을 요청했지만 보증금은 돌아오지 않았습니다.

확인된 사정은 더 무거웠습니다. 임대인은 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없는 상태에서 계약을 맺었고, 이후 전세사기 범행으로 형사처벌을 받아 복역 중이었습니다. 의뢰인은 전세권 설정등기를 기초로 임의경매를 신청해 일부 배당금을 받았으나 보증금 전액에는 미치지 못했습니다. 그래서 미반환 보증금과 지연손해금을 청구하는 소송을 내게 되었습니다.

다투어야 할 지점은 두 갈래였습니다. 하나는 회사 분할에 따른 권리 승계 사실이었고, 다른 하나는 배당금 일부가 변제된 뒤 남은 보증금과 지연손해금을 정확히 산정하는 일이었습니다. 임대인이 형사처벌을 받았더라도 민사 청구금액은 따로 증명해야 했습니다.

담당 변호사는 권리관계부터 정리했습니다. 분할 전후 회사의 등기사항증명서, 분할계획서, 주요사항보고서를 검토해 증거로 제출하고, 의뢰인이 전세보증금 반환채권의 적법한 권리자임을 입증했습니다. 소송에서 당사자적격이 흔들리지 않게 하려는 작업이었습니다.

그다음은 임대인의 전세사기 형사판결문을 확보하는 일이었습니다. 보증금이 돌아오지 않은 이유가 임대인의 고의적인 사기 범행에 있다는 점을 이 판결문으로 소명했습니다.

금액 계산은 따로 공을 들였습니다. 임의경매 배당표와 입금 내역을 바탕으로 민법 제479조에 따라 비용, 이자, 원본 순서로 변제충당을 계산했습니다. 이를 통해 호실별로 남은 보증금 잔액과 발생한 지연손해금을 각각 산출했습니다.

이렇게 증거와 법리를 갖춘 뒤 소송을 제기했습니다. 피고가 소송에 응하지 않아 자백간주에 의한 판결이 선고되었습니다.

법원은 청구를 전부 인용해, 피고에게 84,699,687원과 이에 대한 지연손해금(연 6%, 이후 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 의뢰인이 청구한 금액 전액이 그대로 받아들여진 전부 승소였습니다.

이로써 의뢰인은 경매 배당으로 메우지 못한 보증금을 법적으로 온전히 회수할 수 있는 기반을 갖추게 되었습니다. 경매에서 일부만 배당받은 경우에도 남은 보증금과 지연손해금은 민사소송으로 청구할 수 있다는 점, 법인 분할처럼 권리관계가 복잡할 때는 승계 사실을 입증하는 일이 중요하다는 점을 이 사건에서 확인할 수 있습니다.

동탄, 화성, 오산에서 전세보증금을 돌려받지 못해 고민하신다면 먼저 계약서, 전세권 설정등기 여부, 경매 배당표와 입금 내역을 한자리에 모아 두시기 바랍니다. 이 지역 사건이라면 보증금 반환을 구하는 민사소송은 수원지방법원에서 진행되고, 임대인의 사기 혐의에 대한 형사 절차는 수원지방공소청이 맡게 됩니다. 경매에서 일부만 배당받았더라도 남은 금액을 다시 청구할 길이 있으니, 계산 방식과 청구 범위를 전문가와 함께 점검해 보시길 권합니다.

자주 묻는 질문

Q. 경매에서 보증금 일부만 배당받았다면 나머지는 받을 수 없나요?

A. 배당으로 채워지지 않은 보증금은 별도의 민사소송으로 청구할 수 있습니다. 다만 배당표와 입금 내역으로 이미 변제된 금액을 정확히 계산해 남은 금액을 특정해야 합니다.

Q. 배당금을 받은 뒤 남은 보증금과 지연손해금은 어떤 순서로 계산하나요?

A. 변제된 금액은 민법 제479조에 따라 비용, 이자, 원본 순서로 충당하는 것이 원칙입니다. 이 순서에 따라 계산해야 남은 원금과 이자가 정확히 산출되고, 호실이 여러 개라면 호실별로 따로 계산하게 됩니다.

Q. 상대방이 소송에 응하지 않으면 어떻게 되나요?

A. 피고가 법원이 정한 기한 안에 답변서를 내지 않으면 청구 원인 사실을 자백한 것으로 보고 판결이 선고될 수 있습니다. 그래도 청구 내용과 금액을 뒷받침할 자료는 미리 갖춰 두는 것이 안전합니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 동탄지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.