보증금을 못 받던 임차인의 99.9% 일부승소

의뢰인이 상담을 청했을 때 가장 큰 걱정은 보증금 1억 2,000만 원이 돌아오지 않는 상황이었습니다. 의뢰인은 임대인에게 이 보증금을 지급하고 임차해 거주하다가, 계약기간 만료를 앞두고 갱신거절 의사를 통지했습니다. 임차권등기까지 마치고 퇴거했지만, 임대인은 보증금을 돌려주지 않았습니다.

의뢰인은 보증금과 지연손해금 전액을 돌려받기 위해 소송을 냈습니다. 임대인 측은 여러 사유를 들어 보증금에서 공제해야 한다고 맞섰습니다.

다툼의 핵심은 세 가지였습니다. 첫째, 임대차가 끝난 뒤 퇴거가 지체된 기간에 차임·관리비 상당의 부당이득 반환의무가 생기는지입니다. 둘째, 목적물 손상에 대한 원상회복비용을 임차인이 부담해야 하는지입니다. 셋째, 지연손해금의 기산일을 정하는 '목적물 인도 시점'을 언제로 볼지였습니다. 여기에 공과금 미납을 이유로 한 공제 주장도 더해졌습니다.

담당 변호사는 먼저 의뢰인이 임대차 종료 전에 이미 실질적으로 퇴거했다는 사실관계를 정리했습니다. 의뢰인이 문자메시지로 사실상 퇴거 의사를 알린 시점 이후에는 목적물을 주거 용도로 사용·수익하지 않았다는 점을 재판에서 주장하고 입증했습니다. 그 결과 임대인 측이 내세운 장기간의 차임·관리비 공제는 14일분으로 크게 줄었습니다.

원상회복비용 공제에 대해서는 임대인이 낸 증거 자체를 따졌습니다. 장롱과 변기가 손상됐다는 증거만으로는 손상이 언제 생겼는지, 누구의 책임인지 알 수 없다고 지적했습니다. 의뢰인의 귀책사유로 손상됐다는 점이 증명되지 않았다는 취지였습니다.

공과금 미납 주장도 같은 방식으로 다뤘습니다. 미납 사실을 임대인 측이 충분히 증명하지 못했다는 점을 분명히 했습니다. 공제 항목마다 무엇이 입증됐고 무엇이 입증되지 않았는지를 나눠서 대응한 것입니다.

법원은 의뢰인의 청구를 대부분 받아들여, 임대인에게 보증금 1억 1,982만 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 청구금액 1억 2,000만 원의 약 99.9%에 해당합니다. 임대인이 주장한 공제 항목 중 원상회복비용과 공과금은 모두 인정되지 않았고, 인정된 공제는 퇴거 지체 기간 14일분의 차임·관리비 상당액에 그쳤습니다.

소송비용도 95%를 임대인이 부담하도록 정해졌습니다. 의뢰인은 보증금 거의 전부와 지연손해금을 돌려받는, 전부 승소에 가까운 결과를 얻었습니다. 퇴거 이후의 사용·수익 여부, 손상 시점, 공과금 미납 여부를 증거로 하나씩 따진 것이 결과로 이어졌습니다.

임대인이 보증금 반환을 미루거나 여러 이유를 들어 일부만 돌려주겠다고 하는 일은 어느 지역에서나 생깁니다. 이 지역에서 소송으로 다툰다면 관할에 따라 수원지방법원에서 진행될 수 있습니다. 소송에 앞서 퇴거 시점을 알 수 있는 통지 내역, 목적물의 상태를 보여 주는 자료, 공과금 정산 자료를 미리 갖춰 두면 쟁점별로 대응하기 수월합니다. 어떤 공제 주장을 받아들일지는 사안마다 다르므로, 구체적인 사정은 상담에서 확인하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 임대차가 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

A. 먼저 계약 종료와 퇴거 사실을 확인할 수 있는 통지 내역과 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다. 반환이 계속 이뤄지지 않으면 임차권등기를 하거나 보증금 반환 청구소송을 낼 수 있습니다. 어떤 절차가 맞는지는 계약 내용과 거주 상황에 따라 달라집니다.

Q. 임대인이 목적물 손상을 이유로 원상회복비용을 보증금에서 빼겠다고 하면 무조건 따라야 하나요?

A. 그렇지 않습니다. 손상이 임차인의 책임으로 생겼는지, 언제 생겼는지는 증거로 따져 봐야 합니다. 임차인이 통상적으로 사용하면서 생긴 마모와 임차인 책임의 손상은 구분해서 판단합니다.

Q. 퇴거가 늦어지면 차임이나 관리비 상당액을 내야 하나요?

A. 임대차가 끝난 뒤에도 목적물을 계속 사용·수익했다면 그 기간에 대한 부당이득 반환이 문제될 수 있습니다. 반대로 실제로 사용하지 않았다면 그 점을 사실관계로 보여 줘야 합니다. 결국 퇴거 시점과 사용 여부를 보여 주는 자료가 중요합니다.

같은 고민을 안고 계신다면, 법무법인 프런티어 동탄지사에서 먼저 상담받아 보시기 바랍니다.